건축법 총론

건축법은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시키기 위한 법률이다.

건축행위 5종 (건축의 정의)

1. 신축

• 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거·멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조하는 것
• 부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것 포함 (개축·재축은 제외)

2. 증축

• 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 늘리는 것

3. 개축

• 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상 포함)를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것

4. 재축

• 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 다음 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것
  • 연면적 합계는 종전 규모 이하
  • 동수·층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하이거나, 초과하는 경우 법령에 모두 적합할 것

5. 이전

• 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것

대수선

증축·개축·재축에 해당하지 아니하는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것:

용도변경

시설군 분류 (9개군)

용도변경 방법

• 용도변경 허가·신고 시 바닥면적 합계 100㎡ 이상: 사용승인 규정 준용
• 용도변경 허가대상 바닥면적 합계 500㎡ 이상: 건축사 설계 규정 준용

건축허가·건축신고

건축허가권자

• 원칙: 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장
• 예외: 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상 → 특별시장·광역시장

건축신고대상 (허가 대신 신고)

• 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축·개축·재축
• 관리·농림·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만 건축물의 건축
• 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만 건축물의 대수선
• 연면적 합계 100㎡ 이하인 건축물
• 높이 3m 이하 범위에서 증축하는 건축물

건축허가의 취소 (기속취소)

• 허가일부터 2년(공장 승인 공장은 3년) 이내 공사 미착수
• 정당한 사유 시 1년 범위에서 착수기간 연장 가능

사전승인 (도지사 승인)

• 시장·군수가 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상 건축 허가 시

건축물의 대지 및 도로

도로의 정의

• 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로
• 막다른 도로 길이별 최소 너비: 10m 미만 → 2m, 10~35m → 3m, 35m 이상 → 6m (비도시 읍면 4m)

대지와 도로의 관계

• 원칙: 건축물의 대지는 2m 이상 도로에 접할 것
• 강화: 연면적 합계 2,000㎡ 이상(공장 3,000㎡) → 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접할 것

건축선

• 원칙: 대지와 도로의 경계선
• 예외: 소요너비(4m)에 못 미치는 도로 → 중심선에서 소요너비의 1/2 수평거리만큼 후퇴
• 지정건축선: 도시지역에서 4m 이하 범위에서 별도 지정 가능

대지의 분할제한

높이제한 (일조권)

전용·일반주거지역의 일조 확보

• 높이 10m 이하 부분: 인접 대지경계선에서 1.5m 이상
• 높이 10m 초과 부분: 인접 대지경계선에서 해당 건축물 높이의 1/2 이상

공동주택의 일조 확보 (일반·중심상업지역 제외)

• 채광방향 인접 대지경계선까지 수평거리의 2배 이하 (근린상업·준주거 4배)
• 인동거리: 채광창 벽면에서 건축물 높이의 0.5배 이상 (도시형생활주택 0.25배)
• 남향 건축물 높은 쪽 0.4배, 낮은 쪽 0.5배 이상
• 측벽과 측벽: 4m 이상, 측벽과 채광창 없는 벽면: 8m 이상
• 동지 기준 9시~15시 사이 2시간 이상 일조 확보 시 인동거리 완화 가능

높이제한 배제

• 2층 이하로서 높이 8m 이하인 건축물: 조례로 일조 높이제한 적용 배제 가능

건축물의 층수·높이 산정

• 층수 불산입: 옥상부분(승강기탑 등) 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(공동주택 전용 85㎡ 이하 1/6), 지하층
• 층수 불명확: 높이 4m마다 1층으로 산정
• 건축물 높이: 지표면~상단 (1층 전체 필로티: 필로티 층고 제외)
• 옥상돌출물: 수평투영면적 건축면적의 1/8 이하이면서 12m 넘는 부분만 높이 산입

관련 개념

• 개발행위허가 | 용도지역 | 건폐율용적률 | 주택법_총론

핵심 암기 포인트

• 건축 5종: 신축·증축·개축·재축·이전
• 개축: 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상 해체 후 종전 규모로 재축조
• 재축: 천재지변 등 재해로 멸실 → 연면적 합계 종전 규모 이하 (동수·층수·높이는 종전 이하 또는 초과 시 법령등에 모두 적합)
• 이전: 주요구조부 해체 없이 같은 대지 내 이동
• 대수선 내력벽: 30㎡ 이상, 기둥·보·지붕틀: 3개 이상
• 용도변경: 상위군 → 허가, 하위군 → 신고, 같은 군 → 대장 변경
• 건축허가권자: 시장·군수·구청장 (개발행위허가는 시장·군수)
• 건축신고: 85㎡ 이내 증축, 관리·농림·자연환경보전 200㎡ 미만 3층 미만
• 대지 접도: 원칙 2m, 강화(2,000㎡↑) 6m 도로에 4m
• 건축선 후퇴: 4m 미달 도로 → 중심선에서 1/2 후퇴
• 일조권: 10m 이하 1.5m, 10m 초과 높이의 1/2
• 공동주택 인동거리: 채광창 벽면~건축물 높이의 0.5배
• 허가 취소: 허가일부터 2년 미착공 시 (공장 3년)

OX 퀴즈

Q1. 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것은 "이전"에 해당한다. → O

Q2. 개축이란 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 둘 이상이 포함되는 경우를 해체하고 다시 축조하는 것이다. → X (셋 이상이 포함되는 경우)

Q3. 재축은 화재로 멸실된 건축물을 종전 규모 이하로 다시 축조하는 경우에도 해당한다. → O (천재지변이나 그 밖의 재해 포함)

Q4. 건축물의 용도를 하위군에서 상위군으로 변경하려면 건축물대장 변경신청을 하면 된다. → X (상위군 변경은 허가 대상)

Q5. 건축허가권자는 원칙적으로 시장·군수·구청장이다. → O

Q6. 건축물의 대지는 원칙적으로 4m 이상 도로에 접하여야 한다. → X (2m 이상 접하여야 한다)

Q7. 전용주거지역에서 높이 10m를 초과하는 건축물은 인접 대지경계선에서 해당 높이의 1/3 이상 띄어야 한다. → X (1/2 이상)

Q8. 보를 2개 변경하는 것은 대수선에 해당한다. → X (보는 3개 이상 수선·변경)

Q9. 내력벽의 벽면적을 30㎡ 수선하는 것은 대수선에 해당한다. → O (30㎡ 이상)

Q10. 2층 이하로서 높이 8m 이하인 건축물은 조례로 일조 높이제한을 적용하지 않을 수 있다. → O

비교 정리

건축 5종 비교

건축허가 vs 건축신고

함정 노트

• ⚠️ 개축 vs 재축: 개축은 "해체 후 종전 규모", 재축은 "재해로 멸실 후 연면적 종전 이하" → 사유(해체 vs 재해)와 규모(같은 vs 이하) 구분
• ⚠️ 대수선 기둥·보: "3개 이상" 수선·변경이 기준. 2개는 대수선 아님
• ⚠️ 허가권자 혼동: 건축허가 = 시장·군수·구청장, 개발행위허가 = 시장·군수 (구청장 없음)
• ⚠️ 용도변경 방향: 상위군(규제 강화) → 허가, 하위군(규제 완화) → 신고. 방향 주의
• ⚠️ 접도 2m vs 4m: 대지 접도는 2m, 도로의 최소 너비는 4m → 혼동 주의
• ⚠️ 일조권 10m 기준: 10m 이하 1.5m, 10m 초과 1/2 → "10m"는 건축물 높이 기준