토지거래허가 (부동산거래신고법 제11~25조)

1. 허가구역 지정

지정권자

• 국토교통부장관 또는 시·도지사

지정 사유

• 토지의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역
• 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역

지정기간

• 5년 이내 (재지정 가능)

2. 허가 대상

허가 필요한 거래

• 허가구역 내 토지에 관한 소유권·지상권의 이전·설정 계약
• 매매·교환 등

허가 불필요한 거래

• 상속, 이혼에 따른 재산분할
• 법원 판결·경매
• 국가·지방자치단체의 취득
• 기타 법령에서 정한 사유

3. 허가 기준

이용 목적

• 자기거주용 주택 용지
• 자기경영 농업·임업·어업용
• 공익사업 용지
• 기타 대통령령이 정하는 용도

면적 기준

• 면적이 토지의 이용목적에 적합하지 않으면 불허가 (법 제12조 제3호)
• 용도지역별로 대통령령이 정하는 면적 이하의 토지거래계약은 허가 자체가 불필요 (법 제11조 제2항 제1호, 영 제9조)

4. 이용의무

이용의무기간

• 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 — 원칙적으로 토지 취득일부터 2년(자기거주용 주택용지·복지편익시설·농업 등)·4년(공익사업·지역 지정목적 사업 등)·5년(현상보존 등 그 밖의 경우) (법 제17조 제1항, 영 제14조 제2항)
• 허가받은 목적대로 이용해야 함

위반 시

• 이행강제금 부과
• 허가받은 목적대로 이용하지 않는 토지는 선매 대상이 될 수 있음 (법 제15조 제1항 제2호) — 매수청구는 불허가처분을 받은 자의 권리 (법 제16조)

5. 허가 절차

6. 허가구역 지정 절차

지정 기간

• 5년 이내 (재지정 가능)

지정 대상 지역 (영 제7조)

1. 광역도시계획·도시군기본계획 등이 새로이 수립·변경되는 지역
2. 법령 제·개정으로 토지이용 행위제한이 완화·해제되는 지역
3. 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역과 인근지역
4. 기타 투기우려 지역

지정권자 구분 (법 제10조 제1항)

심의

• 중앙도시계획위원회(국토부장관) 또는 시·도도시계획위원회(시도지사) 심의 필요
• 재지정 시: 심의 전 시·도지사(국토부) 및 시장·군수·구청장 의견 청취

공고 및 효력

• 지정권자 공고 → 시장·군수·구청장은 공고내용을 7일 이상 공고 + 15일간 열람
• 지정 효력: 공고일로부터 5일 후 발생
• 해제·축소: 공고한 날부터 즉시 효력 발생

6-2. 허가대상·비대상 정리

허가 대상

• 토지의 소유권 유상이전 계약 및 예약
• 토지의 지상권 유상설정 계약
• 대물변제 계약, 양도담보·가등기담보·매도담보
• 부담부 증여, 유저당 계약
• 화해조서·조정조서에 의한 취득

허가 불필요

• 건물의 소유권이전 (토지만 대상)
• 전세권·임차권·저당권 설정 (소유권·지상권만 대상)
• 상속, 이혼 재산분할, 판결(이행판결), 경매, 공매
• 국가·지방자치단체 취득

7. 무허가 거래의 효력

• 무효: 허가를 받지 않은 계약은 효력이 없음
• 무허가·부정허가: 2년 이하 징역 또는 토지가격의 100분의 30 이하 벌금

8. 선매 (법 제17조)

선매권

• 시장·군수·구청장은 허가 신청된 토지가 공익사업 등에 필요한 경우 선매 가능
• 선매 시 당사자 간 합의된 가격 또는 감정평가액으로 매수

관련 개념

• 부동산거래신고법
• 외국인부동산취득